一、项目概况

（一）项目名称

成都市华西坝片区城市更新（一期）项目

（二）项目建设内容及规模

包括华西坝片区搬迁安置、老旧院落及历史文化建筑保留修缮、新建产业载体及配套设施、公共服务设施及生态环境一体化提升改造等。

（三）项目的必要性

1、项目建设是响应健康中国战略，推进健康产业发展的必要措施

为促进全民健康的制度体系更加完善，健康领域发展更加协调，健康生活方式得到普及，健康服务质量和健康保障水平不断提高，各级政府陆续出台健康产业发展相关政策。武侯区按照十九大对实施健康中国战略、发展健康产业的总体要求，根据《“健康中国2030”规划纲要》、《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》（国发〔2013〕40号）、《四川省人民政府关于印发促进健康服务业发展实施方案的通知》（川府发〔2014〕14号）、《成都市武侯区关于实施产业立区战略若干政策的意见》（成武府发〔2017〕1号）等文件精神，为促进健康产业发展，加快健康产业生态圈建设，制定了武侯区促进健康产业发展若干扶持政策。

项目的建设响应各级政府健康中国战略，以高质量发展为导向，加快完善现代产业体系，促进推动大健康产业向成都市武侯区华西坝片区城市更新项目等区域集聚、金融产业向沿人民南路金融轴集聚，推进大健康科技转移转化基地、医美先进技术示范和推广基地、医美前沿产品研发和转化基地等项目集群建设，全力打造以“干细胞与再生医学”为重点的健康产业技术研发、成果转化、企业孵化、综合服务、交流合作、人才培养基地。

2、项目建设是推进成都市医药健康产业发展，促进实现成渝地区双城经济圈区域经济布局的重要途径

成都市面向全球、面向未来，以供给侧结构性改革为主线，以构建产业生态圈创新生态链为抓手，在更大范围聚集高端资源、更深层次融入国际分工、更高能级提升产业水平，加快构建具有国际竞争力和区域带动力的世界级、万亿级现代化医药健康产业体系。到2030年，产业营业收入达到20000亿元，建成世界级医药健康产业高地，将成都打造成为全球生物医药创新创造中心、面向“一带一路”医疗健康服务首选地、国际医药供应链枢纽城市，培育20个百亿级和千亿级医药健康企业，一批头部企业、独角兽企业，建成3个以上具有鲜明特色、世界一流水平的千亿级产业功能区。按照“夯实特色领域、提升优势领域、抢占新兴领域”原则，聚焦生物医药、医疗健康、医药商贸等重点领域，对标国际一流，加快构建优势突出、融合互促、发展强劲、具有国际竞争力和区域带动力的医药健康产业生态圈。统筹全市资源配置，加快完善创新、企业、人才、金融等产业生态体系，提升产业生态圈多维集成、聚变裂变功能，推动成都医药健康产业高质量发展。华西大健康产业功能区作为成都市医药健康产业相关功能区空间布局重要组成，项目的建设推进成都市医药健康产业发展，促进实现成渝地区双城经济圈区域经济布局。

3、项目建设是构建天府锦城“八街九坊十景”布局的重要元素

天府锦城是成都历史城区所在，历史内涵丰富，时间跨度悠久，历经两千多年的空间格局演变，成为当代成都文化资源最密集，景点最精华，生活最原真的场景。天府锦城依托天府锦城的深厚文化本底和历史文化旅游资源，按照“八街九坊十景”的总体布局，针对街、坊、景进行功能业态植入、景观提升、交通改造。天府锦城项目打造中坚持的“老成都、蜀都味、国际范”理念，为这一新表达做出了准确注解。从历史文化中汲取营养，融历史与时尚于一体。

天府锦城通过整合串联历史文化资源，构建高品质生活场景和旅游消费场景，支撑“三城三都”建设，将其打造成为成都人的“精神家园”、天府文化走向世界的名片。天府锦城是“中优”战略支撑性项目，成都依托历史格局和风貌保留较好的文化本底，秉持公园城市建设理念，传承里坊古巷、华西坝、名人故居等历史文化元素，构建融历史与时尚于一体的“八街九坊十景”。

天府锦城“八街九坊十景”其中八街包括：寻香道街区、春熙路街区、宽窄巷街区、华兴街区、枣子巷街区、四圣祠街区、祠堂街区、耿家巷街区；九坊包括：锦里、皇城坝、华西坝、音乐坊、水井坊、望江坊、大慈坊、文殊坊、猛追湾；十景包括：青羊宫、杜甫草堂、散花楼、武侯祠、皇城遗址、望江楼、合江亭、大慈寺、天府熊猫塔、文殊院。

本项目位于成都市天府锦城重要文旅项目"八街九坊十景"之一的华西坝，华西坝作为“九坊”之一，既是全市天府锦城项目的重点内容，也是武侯区打造产业的重要载体，项目实施基于华西医院医学载体和华西坝历史积淀，按照武侯区“四级规划体系”确定的城市色彩，有助于充分挖掘华西坝的历史文化底蕴和产业特色。项目实施既是对城市形象的提升，也是对产业的盘活，让市民居住环境得以改善，享受到改革发展带来的福利。

4、项目建设是促进武侯区产业转型发展，推动经济增长的动力源泉

2020年成都将全面划定66个产业功能区核心区，以1平方公里范围起步，围绕建设产业功能区高质量发展示范区，推动功能区重要生产场景、生活场景、生态场景在核心起步区集中融合呈现，促进功能区重大产业化项目及关键核心配套项目率先在核心起步区落地投产，确保产业功能区建设早见成效。根据《成都市产业功能区名录》内容，武侯区华西大健康产业功能区定位为西部大健康生活城，主导医疗医美服务、大健康金融产业。本项目位于武侯区华西大健康产业功能区核心起步区，项目的实施标志着产业功能区发展规划正式启动，是落实产业功能区规划重要一步，是有效落地规划的重要举措。项目实施切实考虑片区情况，结合产业功能区实施计划，为确保有效发挥产业聚焦效益，进一步明确项目实施范围，以实现助力聚焦大健康产业，提升产业能级目标的实现。

武侯区华西大健康产业功能区聚焦前沿医学研发，重点发展高端医疗、健康管理、健康金融等领域，打造国家医学中心的中枢。项目落实以产业生态圈为引领规划建设产业功能区的要求，以产业经济形态引领城市空间形态，以产业功能区核心区建设为抓手，推动华西大健康产业功能区提升能级，助力成都建设国家医学中心。

5、项目建设是改善片区民生，增强市民幸福感和获得感的重要保障

成都市华西坝片区城市更新项目位于华西坝片区，按照成都市“中优”政策，此区域功能亟待优化升级，项目将通过片区新经济产业开发，坚持留改建并举，推进片区整体修缮改造，促进城市更新发展，完善城市现代功能，提升城市品质，切实增强市民的幸福感和获得感，增进市民福祉。

目前，项目片区范围内慢行空间不足，安全便捷有待提升，片区绝大部分内部道路均为机非混行，存在一定安全隐患。八成以上道路步行空间不足2米，且被占用现象普遍。同时，街道空间形式单一，空间品质有待改善，片区街道绿视率较低，与锦江滨水空间联系通道较少，并且慢行出行环境较差。另外，街道城市空间类型单一，缺少街道小品、文化展示等设施。

项目片区商业用地占比较低且分布零散，南部存在大量居住用地，二类住宅用地约57.59公顷。私人用房分布在规划区南侧和西侧，企事业单位用房分布在片区北侧，企事业单位宿舍分布在片区南侧，其他国有及军产零星分布在片区。

项目区域虽然坐拥全国医疗及科研实力标杆，但尚未形成就地转化的动力源。周边医疗产业层次不高，核心功能就地转化受限。仅有3栋商务楼宇聚集医疗贸易、健康管理相关企业56家，街区零售现状大多为药品、医疗器械销售，其余多为低端餐饮、水果花店。

项目以“公园城市”理念进行片区开发，综合整治区域绿化，打造城市绿色生态景观，为市民提供健康宜居的生活环境，提升生活品质。通过片区基础设施、外观风貌的更新升级，以及重要文化景观的打造，增加公共空间舒适度，提升道路景观，美化城市环境，切实改善市民居住生活条件。延续片区原有教育、医疗等民生功能，并注入更为现代化、年轻化的文化教育公建配套，提升文教服务功能。通过片区功能的延续及提升，在不断满足市民多样化精神文化需求的同时，增强市民对城市的认同感与归属感。对保留物业进行改造，规划医疗服务贸易、前沿医学研发、高端医疗服务、健康管理服务、健康金融服务五大经济产业，以“产业”吸引相关优质企业落地生根，增强区域经济活力，增加就业岗位，提升就业率及就业质量，提高居民收入水平。

总体上，项目的实施不仅对有利于华西坝大健康产业功能区的发展，同时有利于提升片区形象，通过对道路的铺装、历史建筑的保护修缮等工程，进一步提升片区内环境，形成具备开放性、流动性、廓道性、扩散性、循环性等特征的网络结构，使“山、水、田、林、城”逐步融为一体，初步形成一线多区、一区多景的景观格局。本项目是一项关系市民群众身心健康的民生工程，满足了人们日益增长的健康生活、怡养身心的需求。

二、项目的创新点和研究重点

（一）可研报告中提出的项目建设思路高度契合“十四五”规划建议的城市更新发展方向

党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出实施城市更新行动。成都市在全面建设社会主义现代化国家新征程中，将坚定不移实施城市更新行动，推动城市高质量发展，努力把城市建设成为人与人、人与自然和谐共处的美丽家园。可研报告中提出对有历史价值或承载医学发展历史的原有建筑进行保留修缮，对居民生活的老旧小区进行改造提升，对城市低效用地适合搬迁的区域开展片区整体产业策划和建设方案设计，将其进行有机更新。

（二）留存医学发展历史记忆，审慎确定“留、改、建”方案

项目在整体满足城市“中优”战略、保留华西“一校四院”的医学资源的基础上，综合考虑建筑质量、建筑权属、建筑功能匹配度等因素，结合总体定位和产业策划等内容，拟定了“留、改、建”方案，最大程度留存了城市医学历史发展记忆，维护了片区和谐稳定，实现城市有机更新。本项目保留/修缮了颐庐、云从龙故居两处历史建筑（颐庐为四川省文物保护单位，云从龙故居为不可移动文物），最大限度留存医学发展历史记忆；新建医学产业基础设施，对华西医院的上下游产业进行深入分析与开发。本“留、改、建”方案，将华西坝西南医学中心建设、城市有机更新、公园城市建设、武侯区产业发展规划紧密结合，既展现了项目整体策划工作的宏观性和高瞻远瞩，又体现了项目方案设计工作的细腻性。

（三）项目通过科学的市场调研，确定项目定位、产业业态，指导了地块规划条件落地，使规划更有利于项目后期运营

项目所在地位于锦江万里桥头的华西坝，传承演绎着成都医学的发展。可研报告对国际国内健康医学中心进行了分析，并对标迪拜健康城、上海虹桥国际医学中心及海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区等国际、国内城市先进案例，融合华西坝历史文化片区特点，确定项目定位为：国家医学中心中枢——国际高端医疗服务创新示范高地、宜居宜业的高品质公园健康社区、展现“百年华西•蜀韵新风”的文化地标。编制过程中通过项目定位确定了项目业态比例和布局，指导了地块规划条件落地，使规划更有利于项目后期运营。

（四）项目将区域医学研究成果最大限度转化为产业经济价值，发展前景可观

本项目属于成都市规划的14个产业生态圈中的“医药健康产业生态圈”，66个产业功能区中的“华西大健康产业功能区”。项目整合“政-产-学-研-资-用”转化医学资源优势，搭建了面向全国、开放的技术转移服务平台，加速医药科技成果转化，构建了从原始研发到生产流通的创新产业服务链。项目将医疗科研成果转化为产业经济价值，使项目内涵价值最大限度外化，有助于成都市实现医药健康产业高质量发展。

（五）项目成功获批“城市更新贷”，为其他同类项目的融资工作创新新路径，提供新思路

本可研报告策划了项目的融资方案，并通过医疗价值的提升和转化，以项目范围内的新建物业的经营性收入作为还款来源偿还贷款。项目编制过程中，与国家开发银行业务人员反复研究探讨，创新采用“助推顶层制度设计、搭建项目本底基础、谋划建设营运一体”等方式，将本项目的城市更新需求与收益平衡成功融合，成功创新城市有机更新融资模式。本可研报告成功申请到了中国西部最大额度“城市更新贷”，项目总投资约157亿，融资额度116亿。本可研报告在项目的策划、融资、还本付息方面，是可复制、可推广的，为其他同类项目的策划及融资工作开辟了新路径，提供了新思路。